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2017年11月南昌市房地產市場研究報告
來源: 發布時間:2017-12-21 11:54:54

一、全國政策動態

1、房地產稅將按房屋評估值征收
        財政部部長肖捷日前在《黨的十九大報告輔導讀本》中談及房地產稅,明確未來的房地產稅將按照房屋評估值征收。要按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則,推進房地產稅立法和實施。
同致解讀房產稅該怎么征收一直是民眾較為關注的熱點。財務部部長肖捷在《黨的十九大報告輔導讀本》的講話中明確房產稅將按房屋評估值征收。房產稅征收的實施,對在中心城市囤積大量住宅及炒房者有較大影響,會加劇市場的僵持。對于囤積大量住宅的人來說,即便第一套免征、從第五套開始累進稅率,他的壓力也會非常大。到時候會出現集中拋盤,將對中心城市短期房價構成影響。這將意味著囤積大量房子的人財富將顯著縮水。然而對于炒房者,他們只能選擇斬倉,否則房子可能斷供被銀行申請查封、拍賣,到那時變現價格會更低。因此,房產稅的征收能夠對房價上漲起到一定的抑制作用,減少部分熱點城市和熱點項目的炒作現象,相應的增加財稅收入,積極調節收入水平,對有多套住房持有者進行干預,有效的引導購房預期。

2、樓市調控 “不喘氣、不歇腳”
        樓市調控最關鍵的三個部門——住建部、國土資源部和央行,日前在武漢召開部分省市房地產工作座談會,強調調控“不喘氣、不歇腳”。
同致解讀這次會議將“穩定房地產市場、化解泡沫風險”作為調控的重中之重,并提出集合6方面措施的“組合拳”,堅持調控目標不動搖、力度不放松,不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭,并再次明確“平衡好房地產業與其他行業資金配置,防止資金違規流入房地產”。十九大召開之后,政府仍堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,并且各地已開始嚴堵消費貸款進入樓市;9月30日,住建部等三部委聯合發布《關于規范購房融資和加強反洗錢工作的通知》,規范購房融資行為,加強房地產領域反洗錢工作,促進房地產市場平穩健康發展。如深圳多家銀行已將長期消費貸年限調至5年,部分銀行由于額度緊張或風控原因,在5年基礎上進一步縮短年限甚至暫停消費貸。這次會議被視為為明年樓市調控定調,將調控持續發力,引導好市場預期,防止出現大起大落,凈化市場環境,促進房地產市場平穩健康發展。

3、三部委嚴查購房融資
        住房城鄉建設部會同人民銀行、銀監會聯合部署規范購房融資行為,加強房地產領域反洗錢工作,要求嚴禁房地產開發企業、房地產中介違規提供購房首付融資,并要求銀行業金融機構加大對首付資金來源審核力度。
同致解讀目前,仍有不少購房者購房資金需求迫切,以致少部分“首付貸”產品采用更隱蔽的方式出現在市場上。對于首付資金“差一點”時,部分中介表示一般100萬元以內的貸款都比較容易解決。沒房的話可以在幾家合作銀行辦理額度30萬元左右的消費貸款,還款周期最長5年。樓市的資金通道各式各樣,一切可能產生借貸的交易,都有可能成為購房資金的來源。我們常聽的校園分期、大宗商品、消費分期、供應鏈融資等,都是換湯不換藥。監管部門必須嚴厲打擊,密切關注,“多方位、多輪次”的規范購房融資行為。此次除嚴禁首付貸之外,還將強化對個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等業務的額度和資金流向管理,嚴格按照合同約定監控貸款用途,嚴禁資金挪用于購房。同時,各地要對房地產開發企業、房地產中介機構、互聯網金融從業機構、小額貸款公司等違規提供購房融資的行為,加大查處力度。在依法依規查處的同時,要將違規的房地產開發企業、房地產中介機構列入嚴重違法失信企業名單;將互聯網金融從業機構、小額貸款公司等機構違規提供融資行為依法錄入征信系統。

4、住房租賃監管平臺上線 房東、租客、中介都需評估信用
        為解決租房市場房源信息虛假、價格不透明等問題,目前,全國10余個城市已出臺加快培育和發展住房租賃市場的實施方案,均提及搭建政府住房租賃交易服務平臺,并明確了建設時間表。
同致解讀目前,已有多個試點城市明確了住房租賃平臺建設的時間表:沈陽提出12月底前,實現官方平臺的全部設計功能;廈門提出,年底前形成基本框架、實現初步功能,明年6月完善;廣東肇慶提出,爭取到2018年底建立相對完善的住房租賃交易服務平臺。租賃平臺將通過收集和發布租賃信息、動態監測租賃信息、指導住房租賃價格等,遏制租房過程中出現的虛假房源多;合同不報備,發生糾紛時租客維權困難;房東漲租、租期隨意、二房東現象屢禁不絕等現象。該平臺將房屋租金和中介服務傭金公開、透明。房屋租賃成交并備案后,租賃雙方還可就此次交易相互評價,系統將自動計算誠信評分。
 

 
二、南昌經濟與市場資訊
1、江西出臺“租購同權”

        省住建廳聯合省發改委等10部門印發《關于進一步加快發展住房租賃市場的通知》。《通知》旨在進一步加快我省住房租賃市場的發展,更好地改善全省居民住房條件,加速推進新型城鎮化進程。
同致解讀《通知》中明確,保障租購同權,即以租賃住房為唯一居所的房屋承租人也享受同等的就業、教育、醫療衛生、計劃生育、文化體育等公共服務權利。政策一出,迅速引發民眾關注。其實在南昌,大多數房企對租賃市場仍持觀望態度,相比北上廣等一線城市,南昌人口凈流入量較低,住房租賃需求不是很旺盛,租賃市場還處在一個萌芽階段。就以鴻基房產為例,上半年鴻基拿下一塊地計劃發展公寓長租業務,但由于市場不盡成熟,計劃幾度被擱淺。但對于民眾,大多數人都關心政策下發之后,還能否買學區房,租金是否上漲?租購同權保障的是入學的權利,不是入學的第一順位。也就是說在學校學區范圍里正規租房,你的孩子將有機會在這所學校入學。因為學校的入學順序競爭較為激烈,承租人子女有機會享受就近入學,但必須在就讀小學有生源空額的前提下。所以,租購同權政策對原本擁有學區房的家長影響不大,但租房市場的租金價格將會上漲。

2、南昌將建立產權明晰的建設用地使用權二級市場
        南昌出臺《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場試點的實施方案》,到2018年8月底建立產權明晰、市場定價、信息集聚、交易安全的建設用地使用權二級市場,為全國構建城鄉統一的建設用地市場、形成競爭有序的土地市場體系、修改完善相關法律法規提供參考。
同致解讀在2017年1月22日國土資源部對全面開展完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場試點作出重要部署,將南昌列入34個試點市縣中。南昌市試點范圍為所有縣區。重點針對土地交易,以及土地連同地上建筑物、其他附著物一并交易的情況。具體包括凈地交易、在建工程交易、已建成建筑物“連房帶地”整體交易等具備宗地交易條件的情況。《方案》主要是規范土地分割轉讓流程、建立差別化稅費調節機制、建立“一站式”服務模式。能夠有效的解決土地二級市場運行發展中出現的一些問題,如交易規則不健全,政府的服務和監管不完善,交易信息不對稱、交易平臺不規范等,保護存量土地資源的盤活利用,難以滿足新型城鎮化和經濟轉型發展需要。

3、西湖區將開掛,36個項目狂砸367.8億
        11月23日上午,西湖區36個項目舉行集中開工儀式。狂砸367.8億元,36個項目集中開工涉及產業發展、城市建設、社會事業、民生實事等4大領域,拉動經濟發展,為南昌的冬天增添了十足的“熱度”。
同致解讀這次集中開工儀式文化旅游產業是龍頭。去年年底,位于西湖區朝陽新城象湖之濱的6宗土地被華僑城拿下,如今這個文化旅游綜合體共投資200億元。華僑城將對周邊區域形成一個核聚效應,朝陽區域內商業以桃花河為界限,西面萬達+天虹,東面立升商業街以及即將打造的華僑城項目,整個朝陽新城也都將形成東富西貴的布局格式。華僑城項目的建立將極大提升朝陽新城的區域價值。萬壽宮歷史文化街區以5A及旅游景區為標準進行改造,并預計明年底開街。西湖區這次開工儀式,將大大提升該區的價值,從產業發展、城市建設、社會事業、民生實事等方面拉動經濟發展,建設更加健全、高品質的西湖,同時拉動該區域的房地產業。
 

 南昌房地產市場運行情況
(一)土地市場運行情況
1、土地供應與成交

        南昌市本月共有6宗土地推出供應,共成交6宗。土地成交面積為27.7萬㎡,同比下滑8%,環比下跌69.9%;成交金額為16.4億元,同比大幅上漲,環比下跌12.2%。
圖1  201611月-201711月南昌市土地供應與成交價量

從土地用途層面來看,本月共成交4宗工業用地,成交面積為16萬㎡,同比上升19.3%,環比下降28.2%;住宅用地共成交2宗,成交面積為11.7萬㎡,環比下跌83.2%;商服用地零成交。

圖2  201611月-201711月南昌市土地分用途成交面積(單位:萬㎡)
 
土地市場本月共有3個區域推出供應,從各區域土地成交面積情況來看,贛江新區成交16萬㎡,占全市總成交面積的58%;青山湖區成交6.3萬㎡,占全市總成交面積的23%;青云譜區成交5.4萬㎡,占比為19%。 

圖3  201711月南昌市各區土地成交面積

表1  201711月份南昌市土地成交明細表
宗地號 位置 用途 土地面積(畝) 起拍價(萬元) 成交金額(萬元) 樓面價(元/㎡
競得人 交易日期
DACJ2017028 青山湖區省藝術中心以南、高新大道以西、北京東路以北 居住 94.226 100508.0474 100508.0474 4000 南昌軌道交通地產開發有限公司2,華海投資(香港)有限公司 2017-11-24
DADJ2017029 青云譜區市場東路以東、城南二路以南 居住 80.963 59831.657 61369.954 4441 江西綠都置業有限公司 2017-11-24
DXLG2017024 贛江新區臨空組團儲備用地以北、龍頭崗三路以東、港隆路以南、龍頭崗二路以西 工業 70.006 448.0384 448.0384 64 江西鳳瑞智能科技有限公司 2017-11-23
DXJG2017023 贛江新區經開組團桑海產業園桑梓路以東、儲備用地以西、儲備用地以南、新祺周五路以北 工業 74.659 559.9425 559.9425 62 南昌金力開發建設有限公司2 2017-11-29
DXJG2017020 贛江新區經開組團桑海產業園儲備用地以東、儲備用地以西、新祺周五路以北 工業 75.728 567.96 567.96 62 南昌金力開發建設有限公司 2017-11-29
DXJG2017021 贛江新區經開組團鐵路物流園以東、興業大道以南、金港路以西、儲備用地以南 工業 19.9 509.44 509.44 256 南昌金力開發建設有限公司 2017-11-29

2、土地交易分析
本月南昌土地市場供應量再次銳減,共成交6宗土地。
整個11月,只有2宗土地引起了市場的關注,且皆為限價用地。位于青山湖區省藝術中心以南、高新大道以西、北京東路以北的地塊DACJ2017028,是被媒體炒了很久的地。該地塊從國土官網掛牌到敲定,都有相關的新聞報道,且距離地鐵1號線高新大道站一步之遙,周邊配套完善,生活便利,學校、商場、醫院、娛樂應有盡有,可謂是“黃金寶地”。最終被南昌軌道交通地產開發有限公司,華海投資(香港)有限公司聯合底價拿下,樓面價4000元/㎡,住宅限價為13000元/㎡。
另一宗地塊是青云譜區的首宗限價地,這塊位于青云譜區市場東路以東、城南二路以南,由江西綠都置業有限公司以2.6%的低溢價率拿下,樓面價4441元/㎡,總金額約6.13億元,住宅限價10800元/㎡。說起綠都,應該不陌生,在南昌已開發過綠都丹石街區、綠都溫莎城堡、綠都陽光上東等三個項目,且綠都陽光上東的商鋪仍有在售。從九龍湖到灣里,從高新到南昌縣,限價地已經遍及,青云譜這塊地的推出,將頗具意義。
11月土拍市場冷冷清清,主要為工業用地,交易性土地僅兩宗,均底價成交。延續當前市場環境,12月南昌土地供應量仍將低量供應,以工業用地為主。

3、土地市場展望
根據南昌市國土局公告信息顯示,2017年12月份南昌市目前將推出7宗土地。

2  201712月份南昌市土地供應明細表
宗地號 位置 用途 土地面積(畝) 規劃條件 起拍價(萬元) 拍賣日期
DAFG2017024 高新區創新三路以東、規劃路以南 工業 30.006 FAR≥1.5、D≥40%、GAR≤15% 832.06638 2017-12-1
DAFG2017025 高新區航空路以東、規劃路以南 工業 136.965 FAR≥1.5、D≥40%、GAR≤15% 2191.44 2017-12-1
DAEJ2017030 紅谷灘新區九龍湖起步區龍虎山大道以西、上饒大街以北(JLH601-B08、B09地塊部分用地) 居住 168.475 1.0<FAR≤2.2、D≤28%、GAR≥32% 154491.575 2017-12-8
DAEJ2017031 紅谷灘新區九龍湖地區望城路以南、閣皂山大道以西(JLH502-D07地塊) 居住 96.707 1.0<FAR≤2.0、D≤25%、GAR≥35% 79106.326 2017-12-8
DACG2017026 羅家鎮崗下村YH1102-A11-2地塊(東至江西省奕博環境設備工程有限公司、南至義坊路、西至江西賜鑫實業發展有限公司、北至昌東工業園YH1102-A11-1地塊) 工業 25.073 1.0≤FAR≤2.0、40%≤D≤50%、GAR≤20% 805.670709 2017-12-18
DXJG2017026 贛江新區經開組團機場大道以東、秀先路以西、儲備用地以南、建業大街以北 工業 425.341 1.0≤FAR≤1.5、D≥42%、GAR≤15% 7622.11072 2017-12-1
DXLG2017025 贛江新區臨空組團港隆路以北、龍頭崗二路以東、港興路以南、南昌臨空臨港投資開發有限公司用地以西 工業 249.779 FAR≥1.2、D≥40%、GAR≤15% 1598.5856 2017-12-1

(二)南昌市新建商品房市場分析
1、新建商品住宅市場供求分析
        南昌市2017年11月新增商品房預售套數7597套,面積83.4萬㎡,其中,新建商品住宅預售5983套、面積68.8萬㎡,同比上升15.7%,環比漲幅為150%。新建商品房共成交5701套,同比下滑14.8%,環比上浮0.6%;成交面積為61.4萬㎡,同比下降11.5%,環比上升2.8%;其中,新建商品住宅成交3848套,同比下跌12.6%,環比下降8.6%;成交面積43.4萬㎡,同比、環比分別下跌12.9%、10.9%。12月,南昌新建商品住宅的成交均價為10221元/㎡,環比下跌0.9%。
4  2016年11月-2017年11月新建商品房和商品住宅成交面積

5  2016年11月-2017年11月新建商品住宅成交面積及均價

從新建商品住宅成交TOP10來看,本月一手住宅共成交2043套,較上月減少118套。11月份,南昌市新建商品住宅成交主要來自紅谷灘新區。其中,紅谷灘新區的南昌萬達城連續兩個月占領榜首的位置,共成交459套;排名第二的仍被紅谷灘新區包攬,該區的龍灣小區以成交263套排名第二;高新開發區的悅景新筑小區(新力公園壹號)成交262套,排名第三。
 
3  201711月份南昌市新建商品住宅成交TOP10排行榜
排名 樓盤 所屬板塊 銷售套數(套) 參考價(元/㎡)
1 南昌萬達城 紅谷灘新區 459 12957
2 龍灣小區 紅谷灘新區 263 10169
3 悅景新筑小區 高新開發區 262 8915
4 恒錦花苑 紅谷灘新區 247 5142
5 海泊悅庭 西湖區 169 14856
6 琥珀園 紅谷灘新區 158 11758
7 瑤湖瑞都小區 高新開發區 157 3112
8 未來都會花園 灣里區 133 7189
9 江中御墅 灣里區 102 7902
10 中大青山湖東園 青山湖區 93 13731
2、區域分析
        11月份南昌市新建商品住宅交易量主要來源為紅谷灘新區、灣里區和高新區。紅谷灘新區成交套數1629套,成交面積18.8萬㎡,占全市總成交量的43%;灣里區以成交506套,成交面積5.7萬㎡的成績位居第二,占比為13%;高新區成交461套,成交面積為4.9萬㎡,以占比為11%排名第三;西湖區以成交370套,成交面積4.6萬㎡排名第四,占全市的11%。
6  201711月南昌市新建商品住宅成交面積區域分布
3、存量分析
        南昌市新建商品住宅11月份可售套數為20722套,同比上升2.5%,環比上漲11.5%;可售面積256萬㎡,同比、環比均上漲。新建商品住宅的去化周期約為5.7個月。
7  201611月-201711月南昌市新建商品住宅庫存

4、新建商品非住宅市場供求分析
        南昌市11月份共批準預售商品非住宅1614套,同比下降17.9%,環比下跌42.3%;批準預售面積14.6萬㎡,同比下跌7.2%,環比下滑0.1%;其中非住宅共成交1853套,同比下跌19%,環比上漲27.1%;成交面積為18.1萬㎡,同比下降8 %,環比上漲63.3%。
8  201611月-201711月南昌市新商品非住宅供銷量與供銷比

5、新建商品非住宅區域分析
        本月,南昌市9個區共成交1853套新建商品非住宅。從成交面積來看,高新開發區和紅谷灘新區為主要成交區域。其中,高新開發區以成交624套、6.89萬㎡的成交面積榮獲第一,占全市總面積的38.1%;紅谷灘新區以成交645套、6.37萬㎡的成交面積排名第二,占全市的35.2%;西湖區非住宅成交量以成交201套、成交面積1.82萬㎡排名第三名,占比為10.1%。
9  2017年11月南昌市新建商品住宅成交面積區域分布
6、新建商品非住宅存量分析
        南昌非住宅新房可售套數為41944套,同比下降4%、環比下滑0.6%;可售面積達到445.7萬㎡,同比下降2.9%,環比下浮0.8%。南昌非住宅庫存還需27.8個月才能被消化完。
10  201611月-201711月南昌市新建商品房非住宅庫存

存量住宅市場
1、存量住房成交走勢分析

        南昌市11月份存量住房共成交1609套,同比下跌49.4%、環比下降24.6%;成交面積14.7萬㎡,同比下降50.3%,環比下滑25.5%。本月南昌市存量住房均價為9579元/㎡,環比上浮0.2%。
11  201611月-201711月南昌市存量住房成交套數與面積

圖12  2016年11月-2017年11月南昌市存量住房成交套數與均價

2、各區域存量住房成交分析
        從南昌市各區域的交易情況來看,2017年11月,南昌市存量房交易主要集中在西湖區、東湖區和紅谷灘新區,共占比重為66%。本月存量房共成交1609套,其中西湖區成交419套,成交面積3.6萬㎡,占比24%;紅谷灘新區成交305套,成交面積3.2萬㎡,占比21%;東湖區成交385套,成交面積3.1萬㎡,占比21%;青云譜區成交197套,成交面積1.7萬㎡,占比12%;青山湖區成交172套,成交面積1.7萬㎡,占比12%;高新開發區成交128套,成交面積1.4萬㎡,占比10%。從各區域的成交情況來看,紅谷灘新區隨著房產結構的逐步穩定,二手房成交量也在逐步向老城區看齊。
圖13  2017年11月存量住房成交各區域分布

圖14  2017年11各區域存量住房和新建商品住宅成交量對比

3、存量住房成交各面積區間分析
        從各面積區間成交的套數來看,90-120㎡面積段位于銷售量首位,占全市成交量的28.7%;70-90㎡面積段銷售量位于第二名,占全市成交量的23.4%;50-70㎡面積段銷售量排名第三,占全市成交量的15.4%。由此可見,三房戶型仍是購房者的首選。
圖15  2017年11月存量房成交各面積區間分布

四、市場走勢分析

南昌冷空氣來臨,開始步入寒冬,11月南昌整體樓市也正式進入冬天。
11月南昌土拍市場無論是成交面積還是成交金額均呈現下跌。從供應側看,南昌土地供應來源贛江新區、青山湖區、青云譜區。南昌市區成交的2宗地塊均為商住用地,且均是限價地塊。根據南昌近兩月的土地成交情況可知,純住宅用地成交為零,商住用地成交量逐漸增加,加之此前拍出的商住用地,南昌在未來幾年將迎來一大波商業開業。新建區、贛江新區在今年較為受關注,城市規劃建設及發展潛力被不少開發商看好,房價也將隨之上漲,該區的土地市場仍值得期待。但受到整體市場的影響,12月南昌土地供應將再次遇冷,工業用地供應為主要來源。
本月南昌新建商品住宅成交量遇冷,共成交3848套,環比下跌8.6%。下半年以來,南昌樓市一直風波不斷,不僅有限購政策加碼,還有一波接一波的限價政策再到11月28日的“租售同權”政策。導致樓市遇冷降溫,整個南昌市新房市場幾個月以來總體趨勢一直不太樂觀。從各區域成交來看,各區域的成交量均較上月明顯下跌。然而黃金板塊紅谷灘新區依舊占據榜首,新房成交套數為1629套,其中南昌萬達城和龍灣小區為成交主力;緊隨其后的是灣里區,其次是高新區。本月南昌新建商品住宅供應量較大,其中,經開區的和正智匯谷成為本月樓市的最大“供應商”,預售總套數為876套,由于該項目為歐菲光企業干部商品房,所以價格相對經開區的其他項目過低,均價為4200元/㎡。在多把調控利刃齊下的環境中,市場出現供大于求,南昌樓市降溫也成為情理之中。12月樓市調控將“不喘氣、不歇腳”,預計南昌新建商品住宅市場將下滑。
11月,南昌新建商品非住宅成交量回暖,環比上漲27.1%,達到五個月以來新高。從供給側看,本月非住宅供應量主要來源于紅谷灘新區和高新區。但從樓盤成交情況來看,第一名為經開區的盈石IM廣場,月成交137套,而高新區的新城吾悅廣場僅以一套之差位居第二名;恒天時尚中心成為南昌銷量排行第三。對于非住宅庫存體量大的問題,政府一直都有出臺相關利好政策,來緩解非住宅庫存壓力。然而成效不明顯,購買者考慮到租金、成本、信貸等因素的影響,大多處于觀望狀態。近幾月南昌土地市場,拍出多宗商住用地,非住宅市場供應將在未來幾年增加,但由于非住宅市場現狀短時間內不會有較大變化,可以判斷,未來非住宅存量將會有所增加。下月,南昌新建商品非住宅市場成交量將或有下浮。
本月南昌二手房成交量“三連降”,環比下跌24.6%。二手房供應主力除了老城區的西湖區和東湖區之外,紅谷灘新區也成為供應主力之一;二手房成交主力也為這三個區域。自限售政策實施起,二手房市場受到較大影響,人們降低購買信心,又由于房產市場大檢查,導致成交量降比較大。本月“租售同權”政策的出臺,不少人擔心學區房租金會上漲,短期內,購房者仍會處于觀望狀態。12月,二手房的成交量將浮動不大。
2017年接近尾聲,收官之際,預計南昌12月房地產市場將會有以下特征:
1、預計將有21盤開盤加推,其中有5個純新盤亮相
2、銀行利率將會上漲
3、樓市調控政策將不放松

 

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