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2017年第三季度南昌市房地產市場分析報告
來源: 發布時間:2017-10-17 09:20:15
一、政策回顧

1.第三季度全國房地產環境與政策回顧

       
       從去年“9.30”樓市調控到現在,政府一直堅持樓市調控不放松,全國熱點一二線城市陸續出臺及加碼調控政策,樓市收緊政策甚至蔓延到周邊一些三四線城市。上半年政策效應明顯,全國樓市發展較為平穩,購房者回歸理性,部分城市對剛需和改善性需求的購房者給予政策支持,使三、四線城市的住宅市場出現明顯的回暖。今年9月,又是一輪調控月,調控措施密集出臺,全國多座城市接連升級樓市調控。此次調控政策將限售作為核心聚焦點,要求抑投機、穩預期、促理性。將使調控力度達到較高的程度,進一步穩定市場預期,引導市場更快地向理性方向發展。今年截至目前,全國已經有超過100個城市(縣級以上)發布了與房地產調控相關的措施,超150條。僅北京一個城市,就發布超20條新政。同時,全國15個熱點城市發布的房地產調控政策均超過4條。

表1  2017年第三季度全國房地產政策
時間 政策 內容要點
7月11日 特色小鎮建設應避免三個“盲目” 住房城鄉建設部近日發布通知稱,各地要有序推進特色小鎮的規劃建設發展,應保持小鎮宜居尺度,不盲目蓋高樓,不盲目拆老街區,不盲目搬襲外來文化
7月20 日 加快發展租賃市場 住房城鄉建設部會同國家發展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、證監會等八部門聯合印發了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,要求在人口凈流入的大中城市,加快發展住房租賃市場。
8月7日 全面排查地方十年棚改項目 為進一步加強棚改安置房項目建設管理,全面掌握房源逾期未交付使用情況,加快推進保障性住房的合理分配使用,住建部正在要求地方對2008年以來棚改項目進行全面排查并整改。
8月19日 20城開吹風會:調控不松綁 20個城市政府主管部門,都陸續組織開發商開了吹風會,傳達了下一步樓市調控方向:主要是強調調控不會放松,要開發商合理定價,選擇積極出貨。而具體的參考指標,就是以去年10月份的房價作為紅線,地方主管部門都要嚴防死守房價,對于新開樓盤的預售價格,不能超過紅線。
8月24日 房企違規將入黑名單 7月底,住建部聯合國家發改委、人民銀行等31個部門聯合發布《關于對房地產領域相關失信責任主體實施聯合懲戒的合作備忘錄》,正式確定房地產領域相關聯合懲戒對象與聯合懲戒措施。懲戒對象包括房地產開發企業、房地產中介機構、物業管理企業。失信房地產企業的法定代表人、主要負責人和對失信行為負有直接責任的從業人員。
8月31日 多地租賃新政下發 九部委發文在廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個城市,首批開展住房租賃試點后僅一個月,全國已經有廣州、合肥等近20個城市出臺了有關租賃住房的相關政策。其中,杭州提出未來三年新增租賃住房要占到新增商品房三成; 廣州市賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益,保障租購同權。
9月22日 多地指導銀行規范個人消費貸 中國央行會同銀監會要求各地監管部門,指導銀行規范個人消費貸款,防止消費貸款違規流入房地產市場。
9月21日 兩部門要加強配合:防止小產權房通過不動產登記合法化 國土資源部、住房城鄉建設部發出《關于房屋交易與不動產登記銜接有關問題的通知》。通知提出,針對目前各地不動產統一登記后出現的歷史遺留問題,不動產登記機構和房屋交易管理部門要加強配合,共同協商推動地方政府依法合規分類妥善處理,及時解決問題。防止小產權房通過不動產登記合法化。
9月下旬 4天內9城再限購 繼“9·30”樓市新政后,9月22日起,全國掀起新一輪“調控潮”。4天內,包括重慶、南昌、西安、無錫在內的9個城市密集發布限購政策。而與以往不同的是,此次全國多地出臺的調控內容多以“限售”為主。

2.第三季度南昌房地產環境與政策回顧

    上半年,南昌樓市調控政策效應明顯,庫存量逐漸減少,在7月樓市出現供不應求現象。第三季度,樓市調控不能停,我省為進一步加強南昌市房地產市場穩控工作,9月22日,南昌市住房保障和房產管理局發布《南昌市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產住宅市場調控工作的通知》,實行“限房價、競地價”政策和住宅限售政策。要求自23日起,在全市范圍內,所有新交易的住宅(含新建商品住宅和存量住宅,以合同網簽時間為準),須取得不動產權證滿2年后方可轉讓。

表2  2017年第三季度南昌房地產政策
 

時間 政策 內容要點
7月11日 全面實施居住證制度 放寬農業轉移人口的落戶條件 我省出臺《關于完善支持政策促進農民持續增收的實施意見》,提出進一步加大落實強農惠農富農政策力度,著力挖掘經營性收入增長潛力,穩住工資性收入增長勢頭,釋放財產性收入增長紅利,拓展轉移性收入增長空間,確保農民收入持續較快增長,如期實現全面小康。
7月26日 江西嚴查13種違反城鄉規劃行為 7月26日,江西省住建廳發布消息,堅決遏制城鄉規劃違法違規行為,對13種違反城鄉規劃的重點案件進行嚴肅查處。
8月4日 房屋交易5天內完成審核 同時不再收取房屋轉讓手續費 省住建廳、省財政廳、省發改委近日聯合下發《關于進一步加強全省房屋交易管理和白蟻防治工作的通知》(下稱《通知》),提出縮減辦理時限,房管部門對符合辦理要求的業務,應當在5個工作日內出具交易確認單,完成交易審核。同時明確不得再向企業或個人收取房屋轉讓手續費,不得再向企業收取新建、改建、擴建房屋的白蟻預防費。
8月14日 南昌首套房貸利率調整  南昌沒有出現一線城市房貸利率的上調,目前公布的8家銀行的首套住宅利率標注為基準利率,9.5折的利率優惠全部取消,而二套房住宅房貸利率由基準利率上浮了10%。
8月21日 江西首幢裝配式別墅"樣板房"亮相 根據建設項目的設計圖紙比例,先預制樓板、樓梯、柱子和橫梁等零部件,然后再運至施工現場進行安裝,這就是當前省住建廳提倡的裝配式建筑。
8月30日 南昌近期擬出讓近千畝住宅及商住用地 涉及6個區 從國土局獲悉,我市擬出讓近千畝住宅及商住用地,這些地塊范圍涉及青山湖區、青云譜區、經開區、高新區、紅谷灘新區和灣里區。 經開區、高新區、紅谷灘新區擬出讓住宅用地569.577畝
9月5日 南昌“三限房”政策將于10月1日起實施 南昌市住房保障與房地產管理局發布《關于市區“限房價、競地價”商品住宅項目銷售管理(試行)的通知》明確,自今年10月1日起,對“限房價、競地價”方式出讓用地開發建設的商品住宅(含商住)項目,在商品住宅銷售及轉讓過程中,采取限房價、限對象、限轉讓等“三限”措施。同時,“三限房”自簽訂商品房買賣合同之日起,5年內不得轉讓。
9月22日 南昌實行“限房價 競地價”新政 住宅2年限售 9月22日,南昌市住房保障和房產管理局發布《南昌市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產住宅市場調控工作的通知》。《通知》指出,南昌實行“限房價、競地價”政策,同時,除上述“三限房”及在此之前有限售規定的住宅外,在全市范圍內所有新交易的住宅實行2年限售政策。
9月26 日 南昌非住宅存量房地稅新政出爐 為進一步規范我市房地產交易和租賃市場秩序,加強存量房交易和租賃的稅收管理,根據《財政部 國家稅務總局關于推廣應用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管工作的通知》、《江西省人民政府辦公廳關于轉發省地方稅務局省財政廳開展應用房地產估價技術評估存量房交易申報計稅價格工作方案的通知》等相關文件精神,我市城區非住宅存量房交易和存量房租賃計稅價格評估系統(以下簡稱“評估系統”)現已建成,經專家評審會認證通過,并經市政府同意,即將分步上線運行。

二、南昌市房地產市場分析

(一)土地市場

1、土地出讓與成交情況

        根據南昌市國土局公布數據統計,2017年第三季度南昌市共推出44宗土地,成交42宗,剩下的 2宗土地被終止交易。總成交面積共260.4萬㎡,同比上升26.2%,環比上漲266.7%;總成交金額83.1億元,同比下降6.6%,環比上升98.2%。

1  2016年-2017年第三季度南昌市土地成交面積與成交金額

        第三季度土地成交量較上個月明顯上漲。其中,工業用地成交面積為150.6萬㎡,同比上升27.4%,環比上漲265.8%;商業用地成交面積為39.1萬㎡,同比增漲641.5%,環比上升225.6%;居住用地成交面積為70.6萬㎡,同比下降14.7%,環比上升296.3%。

圖2  2016第三季度-2017年第三季度分用途土地成交面積

圖3  2017年第三季度南昌市土地成交用途分布

        第三季度土地成交面積主要集中在高新區和贛江新區。其中,高新開發區成交面積為102萬㎡,占本季成交面積的39%,位居首榜。今年9月,贛江新區開始進入土地市場,共推出供應土地11宗,面積為74.5萬㎡,均全部成交,在第三季度成交面積排行榜中排第二,占比為29%。

圖4  2017年第三季度南昌市各行政區土地成交面積

2.土地交易熱點

    7月14日,南昌省府大院5宗地塊底價出讓,被蘇寧集團以24.4億元成功拍下,總面積165畝,最高樓面價8022元/㎡。政府規劃要求這5宗地需作為一個項目統一規劃建設。暫命名為“東湖區八一廣場商業綜合體”,為集智能、體驗、展示、服務的全新O2O高端商業綜合體,地上建筑面積約為41萬㎡。
    8月31日,兩宗位于灣里區天寧西路以東、陳家路以北的地塊,在經歷了數小時異常激烈的競價過程后,均被南昌鑫和置業有限公司以7568萬元的總價順利成交。兩地塊共20.134畝,起拍價分別為166萬/畝、108萬/畝,折算樓面價僅1620-1650元/㎡。其中,DAIJ2017021地塊以樓面價4740元/㎡,總價5454.8萬元成交,溢價率達到185.54%,DAIJ2017022地塊以樓面價3675元/㎡,總價2113.37萬元成交,溢價率達到126.85%。對比灣里區以往的成交記錄來說,DAIJ2017021地塊成為灣里區新“地王”。
    今年9月,南昌土拍市場受到政策控制,在高新區和灣里區共出現三宗“三限房”用地。
    其中,DAFJ2017023地塊位于高新區規劃路以東、新月路以南、麻中大道以西、文苑路以北,為二類居住用地,年限70年,面積52.068畝。出讓要求該宗地采取“限房價、競地價”方式出讓,宗地所建住宅的控制性房屋銷售價格上限為9000元/㎡,由四川藍光和駿實業有限公司以3.75億拍下,樓面價5407元/㎡。
    DAFJ2017024地塊位于高新區京東大道以東、昌群用地以南、太平洋花園以西、南塘村以北,面積32.499畝,規劃用途為商業、商務、居住用地。出讓要求該宗地采取“限房價、競地價”方式出讓,宗地所建住宅的控制性房屋銷售價格上限為13000元/㎡。由聯發集團南昌聯宏房地產開發有限公司獲得,成交總價5.59億元,樓面價8600元/㎡,溢價率53.57%。
    DAIJ2017026地塊位于灣里區伴山蝶墅小區以北、宏泰·四季花城小區以南、蔬菜路以西、梅仙路(商貿路)南北兩側(控規C-6-03a及C-6-06地塊),面積134.016畝,規劃用途為居住、商業用地,出讓要求該宗地采取“限房價、競地價”方式出讓,宗地所建住宅的控制性房屋銷售價格上限為7600元/㎡。該地塊由福建宏輝房地產開發有限公司,以總價5.58億元成功拍下,樓面價4163元/㎡。
    贛江新區也迎來首宗限價地塊。9月15日,位于贛江新區經開組團昌西大道以東、秋櫻路以南、海棠北路以西的地塊經過歷史近1個半小時激烈競價后被江蘇金科天宸房地產有限公司以總價9.7億元收入囊中,該地面積123.936畝,起拍價581萬/畝,最終成交價781萬/畝,樓面價為4985元/㎡,溢價率34.4%。該宗地塊采取“限房價,競地塊”方式,控制性銷售價格為8600元/㎡

(二)商品房住宅市場

1、市場供求分析

        南昌市第三季度批準預售商品住宅15965套,預售面積為179.9萬㎡,同比下降1.9%、環比上漲79.4%。本季度新建商品住宅共成交11525套,成交面積為124.8萬㎡,同比下跌40.2%,環比上漲11.7%。供銷比達到1.4。

圖5  南昌市2016年-2017年第三季度新建商品住宅供銷量與供銷比

2、市場整體成交走勢

       第三季度新建商品住宅的成交量較上季度上漲,尤其是8、9月,住宅成交量均超過4000套。第三季度新建商品房住宅成交均價為10471元,同比上漲25.3%,環比上升4.3%。

圖6  南昌市2016-2017第三季度新建商品住宅成交價量走勢

3、各區域成交分析

        第三季度南昌市新建商品住宅供應和交易量主要來自紅谷灘新區、經濟技術開發區和灣里區,共占了全市成交量63.6%。紅谷灘新區共成交3626套,成交面積為40.6萬㎡,占比為32.5%;其中,九龍湖片區的單位集資房恒錦花苑為主要供應小區,成交均價為5169元/㎡。經濟技術開發區位居第二,共成交2036套,成交面積為20.5萬㎡,占全市的16.4%;該區域的楓華天成小區是成交主力之一,成交均價為7628元/㎡。灣里區成為排行第三,共成交1749套,成交面積為18.4萬㎡,占全市的14.7%。

圖7  南昌市2017年第三季度新建商品住宅成交面積區域分布

(三)商品房非住宅市場

1、市場供求分析

       2017年第三季度南昌市批準預售商品非住宅4431套,同比、環比分別下跌34.99%、5.98%;批準預售面積39.1萬㎡,同比下降28.91%、環比上升17.77%。總成交套數為4894套,成交面積為39.5萬㎡,同比、環比分別下跌5.95%和31.78%。截止本季度末,南昌市可銷售新建非住宅面積為445.6萬㎡,同比下降3.44%,環比下滑0.09%。供銷比為1.0。

圖8  南昌市2016年-2017年第三季度新建商品非住宅供銷量與供銷比

2、市場整體成交走勢

        本季度南昌市新建商品非住宅市場成交量較上季度大幅下降。第三季度共成交4894套,成交面積為39.5萬㎡,同比、環比分別下跌5.95%和31.78%;成交均價為12032元/㎡,同比上漲3.8%,環比下跌7.2%。

圖9   2016年-2017第三季度南昌市新建商品房非住宅成交價量

3、各區域成交分析

        本季度南昌市新建商品非住宅交易量主要集中在紅谷灘新區和高新開發區。高新開發區以成交1625套,成交面積為14.84萬㎡位居第一,占全市成交面積的37.6%;紅谷灘新區成交1281套,成交面積為12.19萬㎡,占全市面積的30.9%,排名第二。

10  南昌市2017年第三季度新建商品住宅成交面積區域分布

(四)二手房市場

1、市場整體成交走勢

        本季度南昌市二手房住宅成交共7587套,成交面積為72萬㎡,同比下降7.81%,環比下降10.34%。由于樓市調控政策的作用,二手房市場也受到影響。

圖11  2016年-2017年第三季度南昌市二手房住宅成交套數與面積

2、各區域成交分析

        本季度二手住房共成交7585套,其中西湖區成交1965套,成交面積17.8萬㎡;紅谷灘新區成交1454套,成交面積15.6萬㎡;東湖區成交1651套,成交面積13.7萬㎡;青山湖區成交898套,成交面積8.8萬㎡;高新開發區成交734套,成交面積8.1萬㎡;青云譜區成交874套,成交面積7.8萬㎡;從數據可以看出,紅谷灘新區與西湖區、東湖區成為二手房成交的主區域。
12  南昌市2017年第三季度二手住宅成交面積區域分布

三、房地產市場形勢分析

(一)宏觀經濟與政策形勢

        今年8月,全國房地產銷售面積刷新歷史記錄,銷售金額也在上漲中,大部分一線城市房價同環比均出現上漲,住宅庫存緊缺,預計僅剩5個多月,房貸利率連續8個月走高。9月22日,全國又掀起新一輪“調控潮”,在短短4天的時間,就有9城出臺房地產新政。這幾個城市均是在8月份發布的70個大中城市住宅銷售價格統計數據中漲幅排名靠前的城市。而與以往不同的是,這次全國多地出臺的調控內容多以“限售”為主,從時間期限來看,有2年限售的,有3年限售的,有5年限售的,有從2年升級到3年的,甚至有特定項目5年、10年限售的。無錫則出臺了“加強版”限購令,要求本地人分區域禁購第三套新建商品住房;外地人限購一套住房并需在錫繳納社保滿2年;第二次使用公積金貸款,首付比例不低于4成。此輪調控政策,更多的是在房地場市場未出現不穩定因素的前提下,提前發布的,提前管控,這也說明政府對抑制房價的決心不會發生改變,未來依然還會有其他城市陸續跟進調控,
南昌就是在70個大中城市住宅銷售價格漲幅排名靠前的城市之一。9月初,南昌出臺新規,自10月1日起,對“限房價、競地價”方式出讓用地開發建設的商品住宅(含商住)項目,在商品住宅銷售及轉讓過程中,采取限房價、限對象、限轉讓等措施(簡稱“三限房”)。9月22日,南昌樓市調控加碼,新購商品房獲得產權證滿兩年后才能轉讓銷售。9月26日 南昌發布新規:11月起買房改房要繳1%土地出讓金。這一系列的樓市收緊政策,將對南昌房地場市場產生較大的影響,壓制購房者的需求,將減少有效購買力,某種程度上對商辦市場有積極的影響。

(二)土地市場形勢

        第三季度全國土地成交面積回升,連續三月相對高位。據統計,第三季度300城經營性土地成交面積達到37261萬㎡,環比第二季度僅下降7%,且九月末持續有大量土地出讓。從供求方面來看,前三季度土地市場主要表現為供過于求,5月份開始供應開始放量,帶動土地成交量的上漲,第三季度中土地供應也維持在高位,8月份達到年內供應最高峰,預計四季度土地成交將會持續高位。
南昌土地市場在第三季度成交面積和成交總價均環比大幅上漲。在政策的支持下,土地供應的供應量大有增加,成交量也呈現上漲。尤其是在9月,推出供應的土地共44宗,成交42宗。9月的土拍市場,政府提前管控,防止“地王”出現,加強土地出讓條件。“限售”政策出臺之后,土地市場迎來首拍,就有3宗“三限房”用地,并且宗地所建住宅的控制性房屋銷售價格(均價)上限分別為9000元/㎡、13000元/㎡、7600元/㎡。南昌贛江新區不斷建設發展,在9月供應大量土地,也有一宗“三限房”用地,限價8600元/㎡。可見,政府對穩定市場發展做足準備。

(三)房產市場形勢

        2017年3月的一輪調控,樓市政策效應明顯。住宅庫存量減少,去化周期僅剩5個多月。根據國家統計局發布的2017年1至8月全國房地產開發投資和銷售情況顯示,房地產業去庫存進度加快。8月末,商品房待售面積同比下降12%,降幅比上月末擴大1個百分點,樓市庫存創下2015年1月以來的新低,僅略高于2014年末商品房6.2億平方米的待售面積。各城市的成交數據也可以看出,樓市出現降溫,并趨于平穩。但有一些潛在的問題,透露著樓市并不是真的全面降溫。根據國家統計局公布的70個大中城市銷售均價漲幅情況,就可以知道熱點一線城市房價同環比均上漲,部分三、四城市也出現均價上漲現象;樓市信貸收緊,房貸利率連續8個月走高;并在目前整體房地產開發和銷售進入下行通道的背景下,新增按揭并無下降趨勢。正是發現這些潛在問題的危害,部分城市政府下發調控新政,提前預防,防止潛在問題擴大。
第三季度,本應該是傳統的銷售旺季,然而“金九月”卻迎來一波“調控潮”。去庫存明顯,但在調控政策下,成交量受限,“金九月”難免有些成色不足。南昌一手住宅房價環比略有上漲,政府當機立斷,再次出臺調控新政,規定在全市范圍內,所有新交易的住宅(含新建商品住宅和存量住宅,以合同網簽時間為準),須取得不動產證滿2年后方可轉讓。這使得買賣雙方均受限,已經入手的投資客被套牢,沒入手的投資客不敢輕易出手。新政壓制住宅市場交易,將投資需求涌入40年產權公寓、商鋪、寫字樓等物業市場,商辦市場或迎來春天。

 
 

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